摘要：增值稅是20世紀(jì)最重要的一項(xiàng)稅制發(fā)明與創(chuàng)新，屬于產(chǎn)權(quán)交易稅集合，也是傳統(tǒng)意義上的一種間接稅。該稅種于1954年在法國“試航”，后來逐漸被世界上其他國家廣泛模仿，至今有170多個(gè)國家和地區(qū)開征。從效率和實(shí)踐角度看，目前尚找不到其他稅種優(yōu)于增值稅。房地產(chǎn)營業(yè)改收增值稅是今年我國稅務(wù)領(lǐng)域的一個(gè)熱門話題，自2012年一月在上海正式啟動營改增試點(diǎn)之后，2013年8月1號全國營改增在6+1行業(yè)已全面鋪開。接著下一步可能是房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，但到底什么是房地產(chǎn)增值稅，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營業(yè)稅改增值稅有什么樣的進(jìn)步意義，影響房地產(chǎn)增值的因素有哪些，營業(yè)稅改增值后對上游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈如何，都成為房地產(chǎn)業(yè)普遍關(guān)心的一個(gè)問題，對房地產(chǎn)營業(yè)稅改征增值稅后的稅收影響多少，應(yīng)是納稅人最關(guān)心的問題

　　【關(guān)鍵詞】 營業(yè)稅改增值稅   稅收影響   上游企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈   進(jìn)步意義

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)概述

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一種生產(chǎn)周期比較長，一般完整的一個(gè)樓盤要兩到三年左右還能完成，同時(shí)它也是資金和勞動力密集型的產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)：

　　第一，基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這可從以下三方面來看；它為國民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)條件——房和地。它為勞動力提供生存和發(fā)展最必須的條件-住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施。它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供大量的財(cái)政支持-稅、利上繳與實(shí)物地租（配套完成的市政項(xiàng)目）。

　　第二，先導(dǎo)性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它可帶動二百多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。如房地產(chǎn)行業(yè)對鋼鐵、水泥、物流等行業(yè)的拉動是最明顯的。

　　第三，超前性。房地產(chǎn)業(yè)要為國民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)提供基本物質(zhì)條件，因此，必然要為滿足各行各業(yè)的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求而超前發(fā)展。如鋼鐵、水泥。

　　第四，協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)商品的流通量取決于有支付能力的社會需求-有效需求，而支付能力又取決于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)“有效需求”來確定生產(chǎn)規(guī)模，要適當(dāng)超前，但不能脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平而過于超前。

　　第五，敏感性。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表-經(jīng)濟(jì)上升，房地產(chǎn)業(yè)興旺；經(jīng)濟(jì)下降，房地產(chǎn)業(yè)衰落。根據(jù)國稅總局網(wǎng)站相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)至少在28.84%以上，這與2003年，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)有關(guān)。企業(yè)家要十分注意分析和把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動態(tài)和趨勢，在一個(gè)城市投資房地產(chǎn)，重要的不在于該城市的地價(jià)、房價(jià)，而在于該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。

　　第六，風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，對于發(fā)展商而言，風(fēng)險(xiǎn)既有外部因素，也有內(nèi)部因素：外部因素主要是政治、經(jīng)濟(jì)形勢的變化，政策的調(diào)整，城市規(guī)劃的變化等等；內(nèi)部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營管理不善等等。緩解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑是多元化經(jīng)營。過去發(fā)展商只要造起房子甚至只要劃到紅線就能賺錢，現(xiàn)在不行了，競爭很激烈，發(fā)展商也得搞多種經(jīng)營，要以豐補(bǔ)欠，不能在一棵樹上吊死。

　　基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性，說明了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位以及行業(yè)發(fā)展的必然趨勢；

　　超前性、協(xié)調(diào)性，提醒我們要切實(shí)地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和力度，既要有超前意識又要有講求協(xié)調(diào)。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)的稅種及成本構(gòu)成

　　（一）、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收主要有：

　　營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅、所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)的成本構(gòu)成主要有：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　2.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

　　3.前期工程費(fèi)；

　　4.建筑安裝工程費(fèi)；

　　5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

　　6.公共配套設(shè)施費(fèi)；

　　7.開發(fā)間接費(fèi)用；

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)營改增稅負(fù)分析

　　因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)營改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。我組為了分析房地產(chǎn)行業(yè)營改增的稅收影響，收集了15個(gè)已完成土地增值稅清算的項(xiàng)目對營改增前后的稅負(fù)進(jìn)行了分析，從表（一）發(fā)現(xiàn)營改增后稅負(fù)從改前（營業(yè)稅）的5.5%到改后的（增值稅）6.28%，但絕對納稅額減少了377萬元，而為房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)除了服務(wù)性行業(yè)稅負(fù)增加比較小外，其它的施工行業(yè)稅負(fù)都增加了3.08%，稅收額從改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因營改增后，計(jì)稅基數(shù)原來是價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營改增比其它行業(yè)的營改增更加復(fù)雜，可用“牽一發(fā)而動全身”的說法都不為過，從表二可以清楚看出15個(gè)項(xiàng)目總體稅金（營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、所得稅）才增加了25，688，052.18元，平均增加了171萬元。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營改增實(shí)質(zhì)上也是規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，現(xiàn)最直接為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的大多數(shù)企業(yè)的稅收征收方式是核定的，據(jù)實(shí)例測算依據(jù)為：

　　1、國家稅務(wù)總局二○○八年三月六日發(fā)布《企業(yè)所得稅核定征收辦法（試行）》的第三條 規(guī)定納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

　　（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

　　（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄋ模╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

　?。ㄎ澹┌l(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

　?。┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的

　　第四條 規(guī)定 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人具體情況，對核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，核定應(yīng)稅所得率或者核定應(yīng)納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應(yīng)稅所得率：

　?。ㄒ唬┠苷_核算（查實(shí)）收入總額，但不能正確核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額的；

　?。ǘ┠苷_核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額，但不能正確核算（查實(shí)）收入總額的；

　?。ㄈ┩ㄟ^合理方法，能計(jì)算和推定納稅人收入總額或成本費(fèi)用總額的。

　　第六條 采用應(yīng)稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的，應(yīng)納所得稅額計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

　　應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入額×應(yīng)稅所得率

　　或：應(yīng)納稅所得額=成本（費(fèi)用）支出額/（1-應(yīng)稅所得率）×應(yīng)稅所得率

　　第七條 實(shí)行應(yīng)稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，經(jīng)營多業(yè)的，無論其經(jīng)營項(xiàng)目是否單獨(dú)核算，均由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)其主營項(xiàng)目確定適用的應(yīng)稅所得率。

　　主營項(xiàng)目應(yīng)為納稅人所有經(jīng)營項(xiàng)目中，收入總額或者成本（費(fèi)用）支出額或者耗用原材料、燃料、動力數(shù)量所占比重最大的項(xiàng)目。

　　第八條 應(yīng)稅所得率按下表規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)確定：